专家:市场回调难免 09年房价或将平均下降25%

野山 · 发表于 2009-1-29 22:43:01

中国经济网北京1月28日讯（牟修锐）“经济规律到这个关头，已经不能不调控房地产价格，所有阻碍房价回归理性的措施都是徒劳的，不管什么力量来干预房地产都是徒劳的，除非让经济继续在低迷状态盘桓，不让它回升，那就维持房地产高价。”——在当前国际金融危机冲击、国内房市萎靡不振、各地措施频出的特殊关口，经济学家李开发如此预测2009年房地产市场走向。他认为：2009年房价可能平均下降25%。

　　“这个数据是有依据的，一个就是房价收入比，另外就是真实的租售比来确定的。”李开发指出，一方面，当前房地产市场价格和老百姓消费能力相距甚远，我国的房价收入比和租售比两大指标都远远超过国际上的正常范围；另一方面，在金融危机的打压下，我国的经济还在往下滑，如果不让房价降下来，经济就很难走出低谷。他表示，房地产的投资回报率远高于制造业等其他产业，而经济回暖的依据就是投资制造业的平均回报率高于或等于投资房地产的回报率，只有过了这个关键点，才能说经济稳定回升，向着健康的方向发展。

　　李开发还指出，当前出口创汇企业有相当一部分运转困难，很多人失业，这样的经济大环境和房地产泡沫有着特别特殊的关系，“很多城市的金融资金有一半以上投资到房地产，这是一个很严峻的局面。”他表示，要改变这种局面就必须让房价回归理性，这是经济规律决定的，干预房地产市场、维持房地产高价措施充其量只能让降价来得迟一点，但也意味着经济将继续在低端、困难中徘徊，走不出困境。

　　“当我们的经济规律发生作用，干预的能量是非常有限的，可以说房价回归理性没有人能改变得了，如果不相信，我们可以按照这个规律来观察2009，乃至2010、2012年的房地产市场。”李开发最后说。

　　相关资料：

　　李开发谈北京、上海房价什么样？

　　上海：有关统计数字表明，上海外环平均房价达到16000元，内环35000元。买一套60平方米的房子，外环要96万，不吃不喝也要20年以上，内环则要210万元。

　　上海人均年收入约30000元，三口之家年收入90000元，去掉最基本的费用，非常节省地一年余下5万元，买一个外环的房子要19年，内环的房子要42年。就以上海白领的较高的月收入5000为例，3口之家，月收入1万元，每月余5000，年余6万元，购买一套外环的房子也要16年，内环的房子要35年，以上的算法都没有结算利息。

　　北京：根据北京市统计局信息，2008年1-3季度，北京四环路以内住宅期房均价为18163元/平方米，四至五环路价格为16215元/平方米，五至六环路价格为9844元/平方米，六环路以外价格为7577元/平方米。再看北京老百姓的实际消费能力，2007年，北京人均工资收入约22000元，家庭平均为2。7人，家庭年收入为6万元。粗略估算年结余3万元，买一个60平方米的房子，四五环之间，97万元，要33年，可见相距确实太远，确实是买不起了。这里用的是60平方。60平方米是有来处的——1998年国务院文件上，要求城市房价测算的时候以60平方米来算，这是温饱型住房。如果按前几年建设部的小康型住房90平米来算，则所有的数字都要乘以1。5倍，那么数字就更离奇了。