《物权法》10月1日实施拆迁补偿标准明起提高

laohao · 发表于 2007-10-2 00:42:04

来源：法制晚报作者：朱治华
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《物权法》及新修订的《物业管理条例》10月1日实施人民大学专家指出拆迁补偿标准明起提高

　　专家同时建议出台配套法律防止“一房二卖”对部分诉讼时效进一步明确

　　《中华人民共和国物权法》将于明天正式实施，与《物权法》配套的新修订的《物业管理条例》也将于明天实施。

但是，涉及物权人权利的诉讼时效以及物权人在寻求法律保护时用哪一部法，都需要做出明确的司法解释。对此，中国人民大学法学院教授杨立新和法学博士吴春歧今天提出相关建议。另外，专家就不动产统一登记等问题也提出了看法。

　　拆迁补偿标准将提高

　　中国人民大学法学院教授杨立新说，《物权法》第42条对城市房屋的拆迁、明确三项补偿安置原则，做出了一系列规定，将提高被拆迁人的补偿标准，以便于对《物权法》进行落实和细化。

　　中国人民大学法学博士吴春歧说，原来的《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人的权益保护不足，出现纠纷后没有具体的救济渠道。

　　所以，与《物权法》配套的相关法律将对此进行明确规定，今后在城市房屋拆迁中，应该是政府或房地产开发商和被拆迁人要相互认可的市场化的补偿办法，而不是让被拆迁人被动接受。

　　5个权利需明确诉讼时效

　　杨立新说，最高人民法院应该尽快出台《物权法》司法解释，对一些法律重叠问题进行厘清。

　　他说，在《物权法》的第三章第33条—37条中，规定了物权人因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利等5个权利在立法时没有进一步明确诉讼时效。对此，最高人民法院应该做出进一步解释。

　　建议出台不动产管理办法

　　中国人民大学法学院教授杨立新说，国务院应该尽快出台《不动产暂行管理办法》,落实和细化《物权法》中提到的登记制度，比如针对一房二卖的问题，可以用“预告登记”来解决，但需要进一步细化。

　　另外对更正登记制度和异议登记制度进行进一步明确和细化，为的就是及时纠正登记错误，防止损害发生。更正登记制度，指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　中国人民大学法学博士吴春歧认为，应该出台一部《不动产统一登记法》。《物权法》实施后，应该从物权人的角度出台新法，向社会公开不动产的权属状况，任何人不得侵害。

　　《物业管理条例》进行修订

　　杨立新说，对原来的《物业管理条例》修订以后，明确业主可以通过起诉撤销业主大会或业主委员会，严格专项维修资金使用条件，明确专项维修资金属于业主所有，专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　新修订的《物业管理条例》明确规定，只要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业管理企业。

　　他说，与此同时，物业收费问题也将得到解决。另外，物业公司的广告经营所得利润也应该归全体业主所有。

laohao · 发表于 2007-10-2 00:44:05

70年后住宅土地自动续期

　　历经八次审议的物权法草案，今年3月16日在十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过。物权法作为规范物的所有、占有等制度的法律，从法律上维护着公民和国家财产静态的安全，有着“定分止争”的作用，为市场交易，建设社会主义市场经济，提供了法律保障。

　　物权法规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。要在电梯间、楼房外墙属于建筑物共有部分打广告,需要征得相关业主同意，广告收益当然也不能再由物管独享。

　　住宅土地70年后自动续期，老百姓吃了“定心丸”。按现有法律,一般的住宅建筑用地使用期限是70年。物权法规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”此外，物权法还规定,地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。今后“海景”、“河景”楼盘，终于可以不怕前面再建高楼看不到“景”了。

　　车位车库应首先满足业主需要

　　物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

　　物权法还规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。为业主共有的中庭花园,开发商建营业房,首先须问业主是否同意,否则业主有权要求开发商将在建营业房拆了。

　　此外，物权法还规定了公私财产一体保护等多项制度，保护合法物权人的利益。

　　全省法院：已准备好适用物权法

　　四川省高院政治部培训处处长邓晓东介绍，物权法与老百姓生活息息相关，以后将在法院的办案实践中大量适用。为此，四川省高院专门邀请物权法专家，就物权法的立法精神、主要内容深入讲解，并重点举出一些司法适用中可能出现的物权问题进行分析。四川省高院相关人员表示，经过培训和学习，法官们已做好适用物权法的相关准备。

laohao · 发表于 2007-10-2 00:47:41

物权法规定：小区车位车库应首先满足业主需要

２００７年１０月１日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。

　　王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。

　　例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以１０万元以上５０万元以下罚款。